基本結論
首批公募基礎設施REITs解禁分析：
2022年6月21日，首批9只REITs將迎來第一波份額解禁，解禁份額合計21.92億份，占首批總發行份額的34.26%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】具體來看，解禁份額排名前三的REITs為中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT，對應解禁份額分別為7.80億份、3.20億份、2.97億份。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）
從解禁份額的占比來看，首批REITs解禁份額占發行份額的比重基本在20%以上，其中中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT占比較高，分別為52%、40%；解禁份額占解禁前流通份額比方面，中金普洛斯REIT、平安廣州廣河REIT、富國首創水務REIT此次解禁份額均超過原有流通份額。
分類型來看，在本次6月的限售份額解禁中，倉儲物流類REITs的解禁份額及市值排名居首，解禁份額共計11億份，解禁市值為48.53億元。從占比情況來看，倉儲物流類REITs、高速公路類REITs的解禁份額均超過原有流通盤份額，占比分別為148.6%、106.6%。
解禁份額持有人方面，此次限售份額解禁后，個人投資者流通份額被稀釋，占比顯著下降。此外，若不考慮原始權益人關聯方，持有解禁份額占比排名前三的機構類型分別為保險資金投資賬戶、投資公司（產業資本）、機構（券商）自營投資賬戶，占比分別為23.5%、19.6%、12.3%。
首批REITs解禁事件點評：
首批公募REITs上市以來漲幅較為可觀，部分負債端考核期限較短的解禁份額持有人可能出于止盈的考慮，選擇在解禁后進行減持操作，對市場形成一定拋壓，綜合解禁比例、前期浮盈、當前估值、解禁資金類型等維度來看，富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT短期二級市場價格受本次解禁影響或面臨相對大一些的調整壓力。
中長期來看，解禁釋放出的份額有利于提高REITs市場的活躍度與流動性；同時公募FOF也可以參與運作滿一年的REITs品種，限售份額解禁有助于推動REITs投資者結構的多元化，利好公募REITs發展。
目前我國公募基礎設施REITs仍較為稀缺，我們建議長期配置型資金可以在解禁前后逢低吸籌，把握稀缺資產的配置機會，但需警惕高估值、高溢價品種潛在的交易風險。具體標的選擇上，建議結合首批產品的估值情況，優選在現金分派率、IRR等指標上具備一定優勢且相對估值較低的品種。
首批公募REITs二級市場表現及估值情況：
整體來看，自上市以來首批REITs價格呈現上漲態勢，截至2022/6/10，REITs加權價格指數累計回報為26.97%，不同行業類型REITs的價格表現有所分化，上市以來整體收益表現由高到低排序依次為：生態環保>產業園區>倉儲物流>高速公路。除平安廣州廣河REIT外，其余REITs上市以來均實現了不同程度的上漲；成交量方面，今年以來博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT、富國首創水務REIT的日均成交量較高，分別為776萬份、660萬份、502萬份。估值方面，目前平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT的IRR較高，分別為7.47%、5.69%；現金分派率方面，特許經營權類項目分派率普遍較高，其中中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT的實際分派率均達到10%以上。
風險提示：政策調整、運營不及預期、疫情反復、流動性不足、估值波動等。
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